Uffici obsoleti e rischio stranded assets: l’emergenza ESG riguarda Milano e da vicino anche Brescia

Il peso degli immobili direzionali obsoleti e non conformi ai criteri ESG rappresenta una minaccia sempre più concreta per il real estate europeo. Secondo l’analisi di Scope Ratings e il report Rethinking European Offices 2030 di Cushman & Wakefield, Milano guida la classifica europea del rischio con circa l’86% dello stock complessivo di uffici a rischio obsolescenza nei prossimi quattro anni. Seguono metropoli come Barcellona, Parigi e Londra.

Gli investimenti in sostenibilità (CAPEX) hanno ormai cambiato natura: non sono più una semplice leva di valorizzazione, ma una strategia difensiva fondamentale per evitare lo sfitto, mantenere la crescita dei canoni di locazione e scongiurare il cosiddetto brown discount (si verifica soprattutto quando l’edificio rischia di diventare un cosiddetto stranded asset – “immobile incagliato”- cioè un bene che, pur essendo strutturalmente sano, risulta fuori mercato perché dal punto di vista normativo, tecnologico o energetico è del tutto superato). Le normative ambientali diventano più severe, gli inquilini mostrano una preferenza crescente per edifici efficienti e di qualità, mentre banche e investitori prestano maggiore attenzione alle caratteristiche degli immobili che finanziano o acquistano. A questo si aggiunge lo smart working, che ha indebolito soprattutto la domanda di uffici secondari e meno competitivi.

Gli interventi di riqualificazione possono incidere dal 5% al 12% del valore dell’asset per restyling leggeri, fino a superare il 70% nei casi di grave degrado funzionale ed energetico. In Italia, questo fenomeno ha già attivato riconversioni per oltre 1,5 miliardi di euro dal 2022, dirette principalmente verso l’ospitalità (56%) e il residenziale (40%). Roma si concentra sugli hotel, Milano sulle residenze. Gli uffici secondari anni ’80-’90, obsoleti e mal posizionati, non competono con il nuovo, ma acquistati a forte sconto offrono un’opportunità di riconversione in hotel, studentati, cohousing o residenziale di pregio. A evidenziare il rischio degli asset secondari e la convenienza nel trasformarli è lo spread tra i loro rendimenti e quelli degli uffici arrivato a 340 punti base nel primo trimestre del 2026.

Anche nel tessuto economico di Brescia, la spinta verso la transizione energetica sta polarizzando il mercato direzionale. Se nel centro storico e nei poli direzionali (come Brescia Due) le quotazioni medie per gli uffici mantengono una certa stabilità — oscillando tra i 1.800 €/mq e oltre i 2.500 €/mq nelle zone più pregevoli —, la domanda si sta concentrando quasi esclusivamente su spazi moderni, efficienti ed ESG-compliant.

Molti spazi direzionali realizzati negli ultimi decenni del secolo scorso, situati in contesti secondari o sprovvisti delle adeguate performance energetiche, rischiano di rimanere inutilizzati (stranded assets), complice la diffusione di modelli lavorativi ibridi che riducono il fabbisogno di metrature tradizionali.

Come già accade su scala nazionale, anche a Brescia si fa strada la tendenza alla riconversione funzionale. Gli uffici secondari e svuotati diventano sempre più oggetto di cambio di destinazione d’uso: la forte domanda di abitazioni residenziali e la costante richiesta di soluzioni d’accoglienza o studentati rendono la trasformazione degli ex spazi di lavoro una delle leve principali per valorizzare il patrimonio immobiliare cittadino.

Fonti:

– Uffici obsoleti, Milano prima in Europa per rischio: 86% da ristrutturare, Il Sole 24 ore, 21 agosto 2026

– Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI)

– Report Territoriali di Nomisma e FIMAA / FIAIP Brescia